克而瑞2019年2月昆明房地产市场研究报告

楼市纵览

2019年2月昆明主城房地产市场表现:

土地市场:本月土地供应体量较上月大幅下降,可建体量达12.38万方,低于去年同期,新年伊始,政府供地节奏缓慢;成交 方面,1月住商办土地成交面积27.02万方,环比下降69.29%,同比上升0.67%。建筑面积103.86万方,楼面均价2757元/㎡,其中锦艺置业、德商置业地块溢价成交外其余土地均为底价成交。 

市场供需:2月主城商品住宅供应22.80万方,环比下降79.77%,同比下降22.16%,春节期间,供应下降;2月主城商品 住宅成交41.98万方,环比下降28.04%,同比上升7.53%,市场存量充足,成交量小幅下降,南市区、北市区及呈贡区成交活跃;呈贡区主力成交,南市区量多价高,拉平均价; 

成交均价:2月主城商品住宅成交均价13489元/㎡,环比上升4.56%,同比上升13.24%;南市区量多价高,拉平整体均价。 

政策:住房和城乡建设部官方网站发布通知,2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范> 等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全 文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

昆明本月成交量处于全国中间水平,中西部成交量相对较大;从供求比方面看,春节过后,市场热 度不高,除北京外,各个城市供应较小,去库存,节后热身中。

土地市场[供应]

本月土地供应体量较上月大幅下降,可建体量12.38万方,低于去年同期,新年伊始,政府供地节奏缓慢

据本机构统计,截止到2019年2月28日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共2宗,拟出让占地面积共 计11.25万平米,出让综合价金共10.13亿元。

土地市场[供应明细]

本月新增供地168.77亩;建面12.38万方;公告楼面价8184元/㎡。地块为恒大翡翠华庭后期别墅用地。

土地市场[成交]

本月共计成交商住类土地16宗,用地面积27.02万方,建筑面积103.86万方。成交总价28.64亿元。

截止到2019年2月28日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共16宗,成交土地面积27.02万平米,成交金额28.64亿元,平均地价707万元/亩。

从数据上来看,2月商住类土地成交面积27.02万平米,环比下降69.29%,同比上升0.67%。建筑面积103.86万方,楼面均价 2757元/㎡,其中锦艺置业、德商置业地块溢价成交外其余土地均为底价成交。

土地市场[成交结构]

本月土地楼面均价大幅上涨,商品房均价有所下降,房地价比大幅下降;成交土地集中于西山、呈贡区。

本月商住类土地成交16宗,大部分位于西山区和呈贡区,整体楼面价 达2757元/㎡,楼面均价大幅上涨,商品房成交均价有所下降,房地价比大幅下降。

本月土地成交量大幅下降,其中呈贡区成交7宗、西市区 成交5宗,东市区成交4宗,其余地区无成交,东市区成交面积占比达52.5%。

土地市场[成交土地指标分析]

本月成交土地可建体量大幅下降,住宅类土地占据本月大部分成交量,住宅土地成交占比大幅下降。

土地市场[成交明细]

本月共有16块土地成交,成交面积405.34亩,成交楼面价2757元/㎡,锦艺置业、德商置业分别溢价拿地.

主城楼市[商品房供需]

2月春节期间供货节奏放缓,“三稳”大环境下,市场供需结构性下滑,均价稳中有升。

2月主城商品房供应37.64万方,环比大幅下降75.81%,同比上升61.56%,春节节点,供货放缓; 

2月主城商品房成交59.73万方,环比下降55.34%,同比下降0.99%,春节节点,成交结构性下滑; 

2月成交均价11487元/㎡,环比上升4.39%,同比上升5.67%;南市区洋房别墅成交带动价格小幅度上升。

主城楼市[商品房存量]

春节期间,供销结构性小幅下滑,市场需求保持相对平衡,库存量依然保持较高水平,去化周期达19个月

2月,昆明市场可售面积2484万方,同比减少22万方,春节特殊节点,供销结构性下滑; 

1月底到2月底累计发放的预售证超过40张(不含呈贡),消化周期缩短至19个月,截止目前暂时性减少,去化周期19个月。

主城楼市[商品住宅供需]

商品住宅市场春节期间,供应节奏放缓,单盘支撑供应,节后市场逐步恢复, 品牌项目成交拉动价格结构性上扬。

2月主城商品住宅供应22.80万方,环比下降79.77%,同比下降22.16%,春节期间,供应下降;2月主城商品住宅成交41.98万方,环比下降28.04%,同比上升7.53%,市场存量充足,成交量小幅下降,南市区、北市区及 呈贡区成交活跃;呈贡区主力成交,南市区量多价高,拉平均价;2月主城商品住宅成交均价13489元/㎡,环比上升4.56%,同比上升13.24%;南市区量多价高,拉平整体均价。

主城楼市[住宅存量]

2月市场持续去化,存量持续上升,春节期间,销售率结构性下滑

主城楼市[住宅开盘量]

2019年楼市延续上升期,推盘节奏稳,供应充足,潜力较强

2019年2月昆明主城商品住宅推盘3次,共计推出2.65万方,成交0.78万方;本月正值春节节点,开发商年初盘整,项目 体量供应放缓,开盘项目较少,一共三个项目开盘,推出199套房源,去化率29%。

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