昆明中原市场分享(2019.02.25-2019.03.03)

【本周热点】

两会前瞻:全国政协十三届一次会议于3月3日下午3时在北京人民大会堂开幕,会议将公布2019年经济 和社会发展目标,确定财政、货币等政策方向。多家卖方机构对2019年两会作出前瞻预判。 

科创板落地:证监会3月1日发布《科创板首次公开发行股票注册管理办法(试行)》(以下简称《注册 管理办法》)和《科创板上市公司持续监管办法(试行)》(以下简称《持续监管办法》)。 

恒大启动打折套路 全国九折:恒大集团为冲刺2019年第一季度销售业绩,启动了“全员营销月”的计划 多城市出台放宽购房政策:进入2019年,楼市总体方针由“控”转“稳”,这一重大信号的释放也驱使 楼市放宽趋势越来越明显,跟进城市越来越多,但全国楼市调控主基调依然是以楼市平稳发展为主,全面 放松的可能性微乎其微。 

云南德商置业有限公司以9.14亿元夺得昆明市官渡区金马街道办事处2宗地块,溢价29.84%成交。 

云南亚德房地产开发有限公司以5.35亿元夺得昆明市盘龙区青云街道办事处2宗地块,底价成交

1张预售证、无项目开盘:本周1个项目取得预售证,预售面积4.21万平米;本周无项目开盘。

【热点事件】两会前瞻

全国政协十三届一次会议于3月3日下午3时在北京人民大会堂开幕。开幕会上,2000多名全国政协委员听取和审议政协全国委员会常务委员会工作报告和政协全国委员会常务委员会关于提案工作情况的报告。会议将于3月13日闭幕。

会议前瞻:3月5日总理将作政府工作报告,公布2019年经济和社会发展目标,确定财政、货币等政策方向。中金公司预计今年政府工作继续坚持稳中求进工作总基调,继续实行 “六稳”政策,保持经济运行在合理区间;财政政策提高预算赤字率,大幅增加地方政府专项债发行规模,实施更大规模减税降费;货币政策保持流动性合理充裕和市场利率水平 合理稳定。宏观环境企稳为深化改革创造有利条件,财税、金融、国企等改革将进一步落实。从地方公布的政府工作报告看,有23个省区下调了增长目标,各省2019年增长目标 中值比2018年下调0.25个百分点。全国经济增长目标也有可能从2018年的6.5%左右下调至6%-6.5%的区间。我们预计2019年实际GDP增速为6.4%,有望接近增长目标区间的上端。

解读:根据过去五年的政府工作报告中的相关指标和经济政策为脉络,结合当下中国经济现状和2018年底召开的中央经济工作会议,多家卖方机构对2019年 两会作出前瞻预判,其中较为一致的预期是:两会的GDP目标有所下调至6%-6.5%的区间,CPI大概率延续3%的CPI增速目标,M2增速预计小幅回升为8%-8.5%,预算赤字率提高至2.8%但全年实际赤字率可能较2018年有所下降。从重点工作任务部署来看,房地产仍然采取“因城施策、分类指导”的方式,各城市房地产政策微调是常态,不能成为政策松绑的理由;财税、金融、国企等改革将推向深化;新经济和新基建将成为新的发力方向。

【热点事件】科创板落地

证监会3月1日发布《科创板首次公开发行股票注册管理办法(试行)》(以下简称《注册管理办法》)和《科创板上市公司持续监管办法(试 行)》(以下简称《持续监管办法》),自公布之日起实施。经证监会批准,上交所、中国结算相关业务规则随之发布。

科创板落地意义:自G20会晤之后,中美贸易谈判进入缓和的窗口期,但从更长期的视角来看,中美双方的核心诉求不在贸易,而在科技领域的角力和竞赛。如果中美双方未来进 一步达成协议,工业补贴和强制性技术转移,大概率是中国进行较多让步的领域。 目前中国沪深两市总市值45.6万亿元,约占中国国内生产总值(GDP)的56%。而美国 上市公司总市值36万亿美元,约占美国国内生产总值的180%。对比中美GDP体量和上市公司市值体量,中国的资本市场规模至少存在翻倍的空间。但长期以来,我国股票市场往往具有“牛短熊长”的特征。要彻底改变这一情况,需要从增量改革的思路出发,以投行为主导,以机构投资者为支撑,对资本市场进行彻底的体制机制变革。中国资本市场存量规模已很大,如直接在原有板块上进行监管制度和运行机制重大改革,很容易对现有市场产生较大影响,不利于市场稳定运行。因此,决策层从“增量改革”思路出发,建立新的市场板块作为改革实验田,试点注册制并建立有效的隔离机制。

解读:2019年初以来,A股正迎来春天。沪指不断刷新年内新高,已经累计涨超400点,距离收复3000点只有一步之遥。成交额更是逐级攀升,重回牛市水平,在2月25日和2月26日成交额甚至突破万亿。这一背景下,设立科创板并试点注册制是资本市场的一项增量改革,通过改革希望进一步增强包括 科创板在内资本市场的资源配置作用,进一步促进资本市场长期稳定的发展。从这个角度来讲,设立科创板并试点注册制对资本市场中长期是一件好事。

【热点事件】恒大启动打折套路 全国九折

恒大集团为冲刺2019年第一季度销售业绩,启动了“全员营销月”的计划。2月27日下午,恒大集团董事局许家印亲自主持召开全集团营销会议。许家印在会议上宣布,恒大集团将在3月1日至31日一个月间,每周开一次集团系统全员营销总结大会,该会议由许家印亲自主持召开。

恒大惯常以大开大合的营销模式占领市场,恒大每年都会有一到两次的全国楼盘降价促销活动,时间大约在每年的2-3月和9-10月,且已延续多年,这一次恒大宣布正式开启冲刺一季度销售业绩。 据了解,这一次的全国营销抢跑将时间节点定位于一季度,恒大旗下全部项目依然在恒房通挂出,项目总数合计690个,折扣方面本次住宅产品给予9折优惠,商铺产品8折优惠。全国9折出货,在恒大公司发展历程上,并非最大大幅度的让利,但鉴于该集团的体量,其对市场的影响依然不容小觑,或对同行的营销计划形成一定的冲击。恒大官方数据显示,2018年全年恒房通共有1324万人次访问,全年推荐成交金额3694亿元,占总销售金额的67%。且有13.7万员工参与了恒房通的营销活动,合计成交金额641亿元,占恒房通总成交金额的17.3%。

解读:目前,国内房地产市场走向未明,虽然大多数房地产从业人士预计政策会较上一年有所松绑,但大家对于前景依然不敢乐观,尤其2019年春节各地楼市交易情况不尽如人意,更增添了房企的忧虑。恒大利用了年后这一波声势,收割一批购买力。这一举措对公司来说好处多多:一来,通过降价促销,以价换量,可有效提升公司的销售业绩;二来,常年的促销也会在购房者中形成较好的口碑,提升企业的品牌影响力。

说明

数据来源:中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。

【政策动态】多城市出台放宽购房政策

近期,全国楼市松绑大潮呼啸来袭,根据最新统计,自2018年下半年至今,全国已经有19座城市出台放宽购房政策!特别是进入2019年,楼市总体方针由“控”转“稳”,这一重大信号的释放也驱使楼市放宽趋势越来越明显,跟进城市越来越多!

本轮松绑大潮有三个核心信号: 一、一城一策 “一城一策”这个国务院主导下的楼市调控松绑,已经绝非停留在口头上,而是已经落实在了各个地方政府的 实际行动中,从零星到频繁,跟进城市越来越多,有全面松绑之势。 

二、覆盖面广 这次城市楼市松绑浪潮,不是一两座小城市的“试探性动作”,19个城市既有北京、广州、杭州、西安等一二线城市,也有衡阳、菏泽等三四线城市,覆盖面相当之广,政策松绑信号非常强烈 

三、信贷宽松除了政策放宽,各地楼市信贷条件也迎来利好消息。日前,合肥多家银行确认,首套房贷款已结清的,二套房可按照首套利率执行!除此之外,数据显示,今年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.66%,连续两个月回落。业内预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行,这些都在一定程度上给予楼市信心,也降低了购房者的购房门槛。

解读:随着楼市风向的不断变化,楼市地区性的政策微调已经成为趋势,近期来的种种文件充分表明政策松动信号逐渐明显,楼市回暖趋向不仅是个别城市的小打小闹,一些重点城市也在逐步试探,而且这个趋势还在继续下去,但全国楼市调控主基调依然是以楼市平稳发展为主,全面放松的可能性微乎其微。

【信贷动态】

从信贷方来看,近期没有城市首付比例发生变化。利率方面则有一 半城市出现下滑。 

利率上调的城市有:长沙、南昌。 

利率下调的城市:有17城利率下调。具体为:深圳、佛山、珠 海、中山、杭州、厦门、重庆、常州、大连、合肥、济南、南 京、南宁、宁波、苏州、武汉、郑州。 

其余城利率没有发生变化。个别城市二套房贷认定标准有放宽

【土地表现】

本周商品房用地供应2宗,占地185.65亩,商品房用地成交4宗,占地212.84亩 

本周商品房用地供应2宗,占地185.65亩,可建建面13.61万㎡; 

本周商品房用地成交4宗,占地212.84亩,可建建面50.92万㎡;

【项目过规】

据昆明中原监测数据显示,本周共2个项目2个地块过规,净用地面积21.43万㎡,总建面约35.46万㎡

【新增预售】

据昆明市房产信息网显示,本周1个项目取得1张预售证,预售面积约4.21万㎡

【开盘地图】

昆明中原市场监测,本周无项目开盘

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