当前位置: 云南房网 > 资讯中心 > 人物声音 > 正文

任志强:他们害了中国楼市很多年!

水皮more       2018年07月11日 14:57   我要评论
分享到:

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别,特别是一些名词,它们害了中国楼市很多年。

我们套用这些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策

这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ,只兼顾社会的中位以下水平。

购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。

房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。

但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

住房私有化率与市场化程度无关

这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标,即反映了市场化程度,也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关,与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家,认为这是一种市场化程度高的标志,并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看,确实比发达国家都高,如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率,这个住房私有化率就更高了!

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关,而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外,没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房,改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后,又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景,因此在确定工资、劳动报酬收入中,剥离了住房购买和支出的因素,降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分,也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产,后生活”的政治主张,重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,但到了1978年改革前,城镇人均居住面积下降为3.6平方米,不但没有增加和改善住房条件,反而更差了。

上世纪80年代之后,才加强了城镇住房的建设和福利分配,直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年,这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法,实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房,也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房(还包括单位机构以商品房价格购买后,实物分配的大量住房)。房改房的低价购置,将住房转移变为私人财富,是对历史低工资的一种补偿,而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者,多为中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化,则并非以收入划分,最低收入家庭的住房私有化率高达72%,且有5%左右的家庭拥有两套以上住房(如拆迁所得和双职工双单位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率为90%,两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后,开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数,如经济适用房、限价房、安置房等),不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分,那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率,因此中国的这个指标无法与国际的指标对比,也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低,并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设,大多是面积极小的,无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房,如今已经不得不拆除重建了,大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所,无厨房,更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低,一居室不大于40平方米,二居室不大于60平方米,三居室不大于80平方米,直到90年代,超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房,大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房,但却没有燃气、没有热水,没有洗浴设施,连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果,是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关,也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度,也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且无法在市场中公开交易,这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间,商品化程度和数量都极低,并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化,更不能证明市场中的泡沫!

以房屋总市值推论房地产泡沫

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿-245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。

城市化率应超70%

一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法

住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下,为尽可能的减少建设成本,增加居住面积,因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积,不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积,因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时,住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了,更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。

在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。

声明:凡署名"云南房网"的文章均属云南房网版权所有,未经本站允许任何媒体不得转载。如需使用,请联系ynhouse@ynhouse.com。
分享到:
网友评论
账号: 密码: 匿名
最新楼盘更多 >>
云南房网2015重装上阵
  • 实力锦雲府
博聚网