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昆明房地产市场研究报告(2018年2月)商品房成交均价环比上升28.44%

克尔瑞       2018年03月13日 00:17   我要评论
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楼市纵览

2018年2月昆明主城商品房市场表现:

市场供需: 2月主城商品房供应97.92万方,环比上升178.34%,同比上升598.43%;供应量大幅上升; 2月成交60.33万方,环比下34.68%,同比下降8.52%;本月成交量大幅下滑,跌破到60万方。

成交均价: 2月成交均价10871元/㎡,环比上升28.44%,同比上升34.98%,由于商业、办公成交价格大幅攀升,整体拉高成交均价。

政策:当前房地产市场调控政策力度持续从紧,限售措施向三四线城市继续深入,本月延续2017年10月12日的政策,即昆明市人民政府办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,其中宣布自即日起在呈贡开始实施新购住房取得不动产证满2年才能上市交易的限售政策,同时再次调整收紧公积金贷款受理条件。10月18日,总书记习近平同志在十九大报告中提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。昆明虽出台了局部限售政策,但市场环境相对宽松。

另外,2018年2月,市政府办公厅日前印发的《昆明市推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》中明确加快推进农业转移人口和其他常住人口融入和落户城镇。

机构研究分析:随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。

宏观经济日前,市委办公厅、市政府办公厅印发的《昆明市2018年经济工作开门红实施方案》。

CRIC观点:

正以科学严谨的工作态度、脚踏实地的工作作风全力谋划经济工作开门红

解析:市政府办公厅日前印发的《昆明市推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》明确,将以城乡规划为引领,统筹推进本地和外地农业转移人口及其他常住人口在城镇落户,实行相同的落户条件和标准,确保城镇新老居民同城同待遇。提出,“十三五”期间,城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除,建立健全农业转移人口市民化机制,加快推进农业转移人口和其他常住人口融入和落户城镇,配套政策进一步健全完善。到2020年,全市户籍人口城镇化率达到68%左右,常住人口城镇化率达到73%左右。为进一步拓宽落户通道,从调整放宽主城4区落户限制、调整放宽呈贡区落户限制、全面放开昆明市主城4区及呈贡区以外的县(市)区城镇地区落户条件、全面放开放宽重点群体落户限制、制定创业人员落户政策、明确一套房屋有多名房屋所有权人的落户条件、放开直管公房单位公房落户条件、进一步明确农村地区几类户口迁入迁出条件8个方面明确了具体举措。《方案》自2017年12月29日起执行,在贯彻执行过程中,各有关部门和单位可根据上级文件精神,结合实际向上级主管部门提出调整、补充的意见和建议。

 

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楼市纵览

2018年2月,与对标城市相比,昆明成交量居中位,供求比值较高,排名第二。8城市供求比只有昆明,重庆,深圳超过1,在成交量方面,8城均有不同程度的下滑。

数据来源:CRIC;数据口径:商品房;统计时间:2018年2月1日-28日,数据截取时间:2018年3月10日

楼市纵览

本月昆明均价涨幅最大,北京和广州的均价小幅下降,深圳均价持平,其余城市均价均有不同程度的上涨。

土地监测

土地市场[供应

本月土地供应体量大幅上涨,全月共供应商住办土地8宗,占地面积57.38万方,建筑面积223.83万方

据本机构统计,截止到2018年2月28日,昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共8宗,拟出让占地面积共计57.38万平米,出让综合价金共31.45亿元。 

土地市场[供应明细]

本月供应体量较上月大幅增长,春节前政府减慢供地节奏

土地市场[供应土地位置分布]

土地市场[精品土地介绍]


土地市场[成交]

本月土地成交用地面积略微下滑,商住类土地成交9宗,占地面积26.84万方,建筑面积107.17万方。

从数据上来看,2月商住类土地成交面积26.84万平米,环比下降4.14%,同比下降51.24%。建筑面积107.17万方,楼面均价1354元/㎡,9宗土地全部挂牌出让,均为底价成交。

土地市场[成交结构]

本月土地楼面均价大幅下降,商品房均价大幅上涨,房地价比大幅上涨;成交土地多集中于盘龙区。


土地市场[成交土地指标分]

本月成交土地可建体量上涨,其中商办类土地大幅下降,纯住宅和商住类土地增加。

土地市场[成交明细]


土地市场[成交土地位置分布]

土地市场[成交重点地块简述]

主城楼市[重点城市供求走势]

本月供应方面仅北京、深圳上涨,其余城市供应均下降,在成交方面,8城均有不同程度的下滑,总体来看,除成都、重庆、南宁外,其余5城市供求比上涨。 

主城楼市[商品房供需]

开年第二个月,供应量大幅上升、成交量大幅下滑,由于商业、办公成交价格大幅攀升,整体拉高成交均价。

主城楼市[商品房存量]

本月存量小幅上升,市场库存不足。

2月供大于求,存量小幅上升,昆明市场可售面积877万方,同比减少191万方,市场库存不足。存量小幅上升,消化周期保持平稳,截止目前去化周期已下滑至11个月。

主城楼市[商品房分区表现]

中心区成交均价分别为15166元/㎡,地段优势和品牌高端物业拉高均价

数据来源:CRIC;数据口径:商品房(住宅、商业、办公、大红鹰娱乐、车位)

从成交量来看,南市区成交32.65万方,成交量最大,其他区域成交量均在10万方以下。

从成交均价来看,本月中心区成交均价15166元/㎡居首位,地段优势和品牌高端物业拉高中心区成交均价。 

主城楼市[商品房排行]

主城楼市[商品住宅供需]

年初,市场处于盘整期,供应量、成交量均下滑,但市场热度不减,价格仍保持高位

2月主城商品住宅供应29.29万方,环比上升18.06%,同比上升119.24%;供应量小幅回升。

2月主城商住宅成交 39.04万方,环比下降 13.07%,同比下降17.45%;成交量小幅下降。

2月主城商品住宅成交均价11912元/㎡,环比上升7.45%,同比上升38.46%;成交均价小幅上升保持高位。

主城楼市[商品住宅存量]

由于供应量小于成交量,库存量下滑,销售率小幅上扬。

主城楼市[商品住宅结构存销]

环比上月,本月各类产品销售率均有不同程度的下降,主要是由于本月各类产品成交下降,但供应基本持平。

主城楼市[商品住宅排行]

主城楼市[办公供求]

供应量放缓,市场主力去库存。

主城楼市[办公供求]

主城楼市[办公存量]

主城楼市[商业供求]

市场以去库存为主,2017年供应量历年最小

主城楼市[商业供求]

受节气影响,商业供应大幅上升,市场以去库存为主,受整体市场影响,均价大幅上升。

主城楼市[商业存量]

商业市场供求失衡,库存小幅上升,去库存效果初现。

开盘监测[开盘情况]

本月开盘项目2个,推出体量16.01万方,成交12.19万方,本月面积去化率为76%

开盘监测[融城昆明湖开盘概况]

2月3日,融城昆明湖6号楼开盘,共推出171套,销售156套,去化率91%。面积段为109-151㎡。项目所处位置未来发展,品牌开发

以及配套是吸引客户的主要原因。

开盘监测[融城昆明湖开盘概况]

开盘监测[碧桂园·KCC·云南映象开盘概况]

2月4日,润城7、12、14、16、17、18、19、22、23、24、25、26、29积段为117-322㎡。项目所处位置,产品以及配套是吸引客户的主要

原因。

 开盘监测[碧桂园·KCC·云南映象开盘概况]


房企表现/布局

房企表现[销售当月规模]

当月TOP10房企销售金额门槛8.44亿,俊发、子元、碧桂园销售金额分别排名第一、第二、第三。

房企表现[销售当年累计规模]

2018年1-2月,俊发、万科、子元销售金额排名第一、第二、第三。

房企表现[市场占有率]

TOP10房企市场占有率

近12个月来看,TOP10市场占一半以上,本月市场占有率50.37%。

房企布局


房企布局[俊发]

房企布局[云南城投]

房企布局[万科]

房企布局[恒大]

本报告统计口径

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